Styrelsens guide till stamfrågan

Från misstanke till upphandlat projekt – tidslinjen

Ett stamprojekt känns stort, men vägen dit är i grunden sju steg. Räkna med att processen från första inspektion till byggstart ofta tar sex till tolv månader – det är en styrka, inte en svaghet, för en styrelse som hinner fatta väl underbyggda beslut.

1. Statusbesiktning med kamera. En rörinspektion filmar stammarna och graderar skadorna enligt branschstandarden T25. Nu vet ni – i stället för att gissa.
2. Protokoll och åtgärdsförslag. T25-protokollet visar var problemen sitter och hur bråttom det är: spolning, punktreparation, relining eller stambyte.
3. Ekonomisk ram. Grovkalkyl mot underhållsplanen: vad kostar relining för föreningen jämfört med stambyte, och hur påverkas avgifterna?
4. Beslut i rätt ordning. Styrelsebeslut – och stämmobeslut om åtgärden kräver det (se nedan).
5. Upphandling. Skicka samma förfrågningsunderlag till flera utförare så att offerterna går att jämföra. Använd checklistan nedan.
6. Utförande. Vid relining bor de boende kvar; vatten och avlopp stängs av sektionsvis under arbetsdagen.
7. Slutbesiktning och dokumentation. Ny filmning efter utfört arbete, gärna av oberoende part. Dokumentationen är föreningens bevis mot försäkringsbolag och framtida köpare.

Styrelse eller stämma – vem beslutar?

Enligt bostadsrättslagen krävs stämmobeslut när en åtgärd innebär väsentlig förändring eller ingrepp i medlemmarnas lägenheter – ett klassiskt stambyte med rivna badrum är typexemplet, och utan samtycke från alla berörda krävs två tredjedels majoritet på stämman plus godkännande av hyresnämnden i vissa fall. Relining utförs inifrån rören utan att badrum rivs, och ryms därför normalt inom styrelsens ansvar för fastighetens underhåll. Det gör inte stämman ointressant – en förankring på stämman är ofta klokt även när den inte är juridiskt nödvändig – men det förändrar tidsplanen: styrelsen kan agera på ett T25-protokoll utan att vänta ett år på nästa ordinarie stämma. Osäker på er situation? Stäm av med föreningens jurist eller förvaltare innan beslut.

Så finansierar föreningar projektet

Tre vägar dominerar, ofta i kombination: fonderade medel (pengar som redan finns avsatta i underhållsplanen), nytt lån (rimligt när åtgärden förlänger stammarnas livslängd med decennier – kostnaden bärs av dem som får nyttan) och avgiftshöjning (sprider kostnaden över tid men möts sällan med applåder). Ett räkneexempel: en förening med 40 lägenheter som relinar för 20 000 kr per lägenhet lånar 800 000 kr – med rak amortering på 20 år handlar det om storleksordningen hundralappar per lägenhet och månad. Motsvarande stambyte på 100 000 kr per lägenhet ger fem gånger den belastningen, plus badrumsrenoveringar. Exakta siffror beror på ränta och föreningens ekonomi – ta fram kalkylen tillsammans med er ekonomiska förvaltare.

Checklista: det här ska stå i förfrågningsunderlaget

Offerter går bara att jämföra om alla räknar på samma sak. Skriv in punkterna nedan i underlaget – en seriös utförare har inga problem med någon av dem. Hela listan finns även i PDF-guiden ovan, redo att skriva ut.

• Material certifierat enligt RISE CR 072 – ange metod (strumpa, sprut eller kombination) per rörsträcka.
• Utföraren är medlem i branschföreningen BRiF och arbetar enligt kvalitetsprogrammet 3Q.
• Garantitid och ansvarstid angivna var för sig, med vad som faktiskt omfattas.
• Giltig ansvarsförsäkring med belopp.
• Slutdokumentation enligt T25: film före och efter, protokoll och platskarta ingår i priset.
• Möjlighet till oberoende slutbesiktning av tredje part.
• Fast pris efter inspektion – och tydlig prislista för eventuella ÄTA-arbeten.
• Tidplan med avstängningsschema för vatten/avlopp och information till boende.
• Referensprojekt i jämförbara fastigheter, med kontaktuppgifter. Se våra referensprojekt.
• Vem som utför arbetet – egna certifierade tekniker eller underentreprenörer. Mer i vår artikel om avtal vid relining.